ประโยชน์อีกด้านของพื้นที่ที่เอื้อต่อการเดิน

ระดับของการเดินไปไหนมาไหนได้สะดวกในพื้นที่ยิ่งสูงเท่าไร (โดยใช้ตัวชี้วัด/คะแนนในเรื่องการเดินหรือ Walk Score) มันมีส่วนเชื่อมโยงโดยตรงกับมูลค่าของบ้านที่สูงขึ้นเท่านั้น

คุณสามารถเดินไปยังร้านค้า โรงเรียน และสวนสาธารณะจากบ้านคุณได้หรือเปล่า? หากได้ นั่นหมายความว่า บ้านของคุณหรือคอนโดมิเนียมของคุณอาจมีมูลค่ามากกว่าบ้านที่ตั้งอยู่ไกล เดินไปไหนมาไหนไม่สะดวก และตั้งอยู่โดดเดี่ยว

ข้อสรุปนี้เป็นผลมาจากการศึกษาที่มีชื่อว่า “รู้จักการเดิน:พื้นที่ที่สามารถเดินไปไหนต่อไหนได้ ยกระดับมูลค่าของบ้านในเมืองต่างๆ ของสหรัฐอเมริกาได้อย่างไร” (Walking the Walk: How Walkability Raises Housing Values in U.S. Cities) ซึ่งเป็นการศึกษาของ คุณโจเซฟ คอร์ไรธ์ ที่ทำการวิเคราะห์ข้อมูลจาก การทำธุรกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 94, 000 ชิ้น ในตลาดใหญ่สำคัญๆ 15 แห่ง ที่จัดทำไว้โดยบริษัท ZipRealty ซึ่งคุณโจเซฟ พบว่า จาก 13 ใน 15 ตลาด ระดับของการเดินไปไหนมาไหนได้สะดวกในพื้นที่ยิ่งสูงเท่าไร (โดยใช้ตัวชี้วัด/คะแนนในเรื่องการเดินหรือ Walk Score) มันมีส่วนเชื่อมโยงโดยตรงกับมูลค่าของบ้านที่สูงขึ้นเท่านั้น
คุณโจเซฟ กล่าวอีกว่า แม้ว่าจะอยู่ในช่วงเศรษฐกิจขาลงแบบนี้ การมีพื้นที่ที่สามารถเดินไปไหนต่อไหนได้ สามารถเพิ่มมูลค่าต่ออสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยพอๆ กับการมีพื้นที่เพิ่มเติมในห้องน้ำ ห้องนอน และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ มันชัดเจนว่าผู้บริโภค กำหนดมูลค่าที่จับต้องได้ให้กับ ปัจจัยความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย ให้สถานที่ที่สามารถเดินเหินไปไหนมาไหนได้พร้อมกับการเข้าถึงจุดหมายปลายทางที่หลากหลาย

คุณแครอล โคเลตต้า ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสูงสุดของกลุ่มซิตี้ (Cities)  ซึ่งเป็นผู้มอบอำนาจในการศึกษาวิจัยครั้งนี้ บอกว่า “ผลการศึกษาเหล่านี้มีนัยสำคัญต่อเหล่านักกำหนดนโยบาย ผลการศึกษาเหล่านี้บอกเราว่า หากผู้นำในเขตเมืองตั้งใจในการพัฒนาและทำการพัฒนาปรับปรุงเมืองต่าง ๆ ให้ดีกว่าเดิมเพื่อให้เมืองนั้นสามารถเดินได้ มันไม่ได้เพียงแต่จะปรับปรุงฐานภาษีท้องถิ่น แต่ยังเอื้อประโยชน์ต่อความมั่งคั่งในระดับปัจเจก โดยการเพิ่มมูลค่าของสมบัติที่ใหญ่โตที่สุดสำหรับคนส่วนใหญ่อีกด้วย ซึ่งสิ่งนั้นก็คือพื้นที่สำหรับการเดิน”

รายงานฉบับนี้พบว่า พื้นที่ที่เดินไปไหนต่อไหนได้สะดวกเป็นมากกว่าสิ่งอำนวยความสะดวกที่น่าอภิรมย์  บ้านหลายๆ หลังที่ตั้งอยู่ในย่านที่สามารถเดินเหินไปมาได้สะดวกมากกว่าที่อื่น (ซึ่งเป็นระยะทางที่ผสมผสานระหว่างการไปซื้อของใช้ และจุดหมายปลายทางทางสังคมภายในระยะการเดินที่สั้น) มีค่าบริการเพิ่มเติม (ค่าพรีเมี่ยม) ที่สูงกว่าบ้านที่อยู่ในละแวกที่เดินเหินได้สะดวกน้อยกว่า ตัวเลขคร่าวๆ  ของบ้านที่มีระดับการเดินเหินไปมาได้สะดวกสูงกว่ามาตรฐานทั่วๆ ไป สนนราคาค่า พรีเมี่ยมอยู่ที่ประมาณ 4, 000-34,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 122, 252 – 1, 039, 196 บาท) มากกว่าบ้านทั่วๆ ไปที่มีพื้นที่สำหรับเดินไปไหนมาไหนได้ในระดับปกติธรรมดาที่อยู่ในเขตเมืองหลวง

รายงานชิ้นนี้สำรวจความเชื่อมโยงระหว่าง มูลค่าของบ้านและการเดินไปไหนมาไหนได้สะดวก ซึ่งวัดโดย การวัดค่าคะแนนการเดินที่เรียกว่า Walk Score ซึ่งเป็นการวัดจำนวนจุดหมายปลายทางของผู้บริโภค ภายในระยะทางการเดินจากบ้าน ซึ่งค่าคะแนนจะเริ่มจาก 0 (ต้องพึ่งการใช้รถยนต์) ไปถึง 100 (เดินไปไหนต่อไหนโดยเท้าได้สะดวกมากที่สุด)

ความหมายของการวัดค่าคะแนน Walk Score การเดินไปไหนต่อไหนสะดวก เป็นความสัมพันธ์โดยตรงของจุดหมายปลายทางว่ามีอยู่กี่ที่ ที่ตั้งอยู่ใกล้กับระยะเดินทางด้วยเท้า (โดยปกติ ระยะทางจะอยู่ที่ระหว่างหนึ่งในสี่ถึงหนึ่งไมล์จากบ้าน ระยะทาง 1 ไมล์คือระยะทางประมาณ 1.6 กิโลเมตร) การวัดแบบนี้สะท้อนความสะดวกและการอยู่ใกล้เคียงกิจกรรมทางวัฒนธรรมและการไปจับจ่ายซื้อของ รวมไปถึงมูลค่าของบ้านเรือนที่อยู่ติดกับละแวกใกล้เคียงที่มีการใช้อย่างผสมผสาน

ข้อมูลทางสถิตินี้ได้จากการขายบ้านมากกว่า 90, 000 หลัง ในตลาด 15 แห่งทั่งทั้งประเทศ โดยได้รับการควบคุมในเรื่องคุณลักษณะหลักๆ ของบ้านหนึ่งหลัง(ไม่ว่าจะเป็นขนาด จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ อายุ และปัจจัยอื่นๆ) รวมถึงย่านหรือละแวกใกล้เคียง(รวมเอาระดับรายได้จากเพื่อนบ้านที่อยู่ในย่านเดียวกัน ความใกล้เคียงศูนย์กลางของเมือง และ การเข้าถึงโอกาสในมีงานทำ) หลังการใช้ปัจจัยที่ได้รับการควบคุมมาช่วยอธิบายร่วมด้วยพบว่ามันมีอิทธิพลต่อมูลค่าบ้าน

ผลลัพธ์เหล่านี้ แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคและตลาดที่อยู่อาศัย ผูกติดกับมูลค่าเชิงบวกต่อการอยู่อาศัย ภายในระยะการเดินด้วยเท้าได้ง่าย เพื่อไปยังแหล่งจับจ่ายใช้สอย บริการ และสวนสาธารณะ  ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเพิ่ม (ค่าพรีเมี่ยม) ในอสังหาริมทรัพย์ของการเดินเหินไปไหนมาไหนสะดวก ดูเหมือนว่าจะสูงขึ้นในเขตพื้นที่ในเมืองที่มีประชากรหนาแน่น และในส่วนเชื่อมต่อขยาย  ซึ่งมันแนะต่อว่า มูลค่าที่เพิ่ม มีความเกี่ยวโยงกับการเดินไปไหนต่อไหนได้สะดวกเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุด เมื่อผู้คนมีทางเลือกแท้จริงในการใช้ชีวิตโดยไม่ต้องพึ่งรถยนต์

การศึกษาชิ้นนี้สรุปให้เห็นว่า การเดินเหินไปไหนต่อไหนได้สะดวก มีความเชื่อมโยงกับมูลค่าที่พักอาศัยที่สูงขึ้นในพื้นที่เขตเมืองหลวงเกือบจะทุกแห่งอย่างอย่างชัดเจน ดังนั้นผู้นำในเขตเมืองควรจะใส่ใจอย่างใกล้ชิดให้กับเรื่องนี้ เพื่อให้เป็นดั่งมาตรการหลักของความจำเป็นในเขตเมือง และเป็นแรงกระตุ้นเพื่อให้เกิดนโยบายสาธารณะ

ที่มา:เว็บไซต์ designinghealthycommunities.org